《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》修订对照表

序号

修订前

修订后

1

第一条 为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，通过合作企业引入优质的产业、教育和医疗等资源，增强城市产业核心竞争力和综合服务能力，推动城市高质量发展，促进老城市焕发新活力，根据《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号），结合本市实际，制定本指引。

第一条 为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，通过合作企业引入优质的产业、教育和医疗等资源，增强城市产业核心竞争力和综合服务能力，推动城市高质量发展，促进老城市焕发新活力，结合本市实际，制定本指引。

2

第二条 我市城中村全面改造合作企业的引入及退出，适用本指引。

第二条 我市旧村全面改造合作企业的引入及退出，适用本指引。

3

第三条 各区政府指导村集体开展城中村改造合作企业引入工作，具体的工作流程按照《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）执行。

第三条 各区政府指导村集体开展旧村改造合作企业引入工作，具体的工作流程按照《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）执行。

4

第四条 村集体在属地街道办事处（镇政府）指导下制定公开引入合作企业的招商文件。招商文件应对合作企业的开发能力、资金实力、产业导入、城市服务和为本地税收贡献等方面提出具体要求。招商文件应征询属地街道办事处（镇政府）、区城市更新部门和区政府意见，区政府组织规划和自然资源、城市更新、商务、产业、教育、卫生健康等部门给予指导。招商文件抄送市住房城乡建设部门。

第四条 村集体在属地街道办事处（镇政府）指导下制定公开引入合作企业的招商文件。招商文件应对合作企业的开发能力、资金实力、产业导入、历史文化保护、树木保护、城市服务等方面提出具体要求。鼓励村集体聘请律师事务所担任招商阶段的法律顾问，提供招商文件法律辅助等服务。招商文件应征询属地街道办事处（镇政府），区城市更新、规划和自然资源、商务、产业、教育、卫生健康、文化旅游等部门意见，区政府统筹组织相关部门给予指导。

5

第五条 各区政府应加强城中村改造中产业引入的前瞻性谋划，注重市、区产业规划衔接，提前做深做实城中村改造的产业规划，引导产业聚集，指导合作企业引入高质量的产业。

第五条 各区政府应加强旧村改造中产业引入的前瞻性谋划，注重市、区产业规划衔接，提前做深做实旧村改造的产业规划，引导产业聚集，重点指导合作企业引进新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药、都市消费工业、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业，吸引先进制造业的总部或研发平台落户，或者引进具有关键技术和先进工艺，能创新产品和管理模式促进本地传统产业转型升级的企业。（注：原文第五条、第八条第一款合并至本条）

6

第六条 合作企业应具备与改造地块相匹配的开发能力。合作企业所具房地产开发能力和经验要求如下：（一）从事房地产开发经营3年以上;（二）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上;（三）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

第六条 合作企业应具备与改造地块相匹配的建设能力和经验，最低应满足以下要求：（一）从事房地产开发经营3年以上；（二）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；（三）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；具有完善的质量保证体系。合作企业本身或者其全资子公司的竣工房屋建筑面积、人员可以计入该企业数据范围。

7

第七条合作企业应具备与改造地块相匹配的资金实力：（一）企业总资产：改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元；（二）企业净资产不低于50亿元；（三）企业信誉好，征信记录良好。

第七条 合作企业应具备与改造地块相匹配的资金实力：（一）企业总资产：改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于100亿元，企业净资产不低于30亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元，企业净资产不低于50亿元；合作企业本身或者其全资子公司的资产可以计入该企业数据范围。（二）企业信誉好，征信记录良好。

8

合作企业应具备与改造地块相匹配的产业布局或产业导入能力（非房地产业），承诺引入指定系列榜单企业（或机构，下同，见附件2）：（一）引入企业的产业类型、行业地位、数量要求。1.第一、二圈层（附件1）：要践行新发展理念，突出高质量发展，实现老城市新活力，重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业，吸引先进制造业的总部或研发平台落户，或者引进具有关键技术和先进工艺，能创新产品和管理模式促进本地传统产业转型升级的企业。

注：原条款合并至第五条。

引入企业的行业地位及数量原则上不低于下列条件之一：（1）引入世界500强投资的企业1家；（2）引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司（含新三板精选层和创新层企业，以及其他新三板高新技术企业）控股公司2家；（3）引入行业榜单及创新型榜单（见附件2《引入产业企业榜单》第四类）企业控股公司4家；（4）上述三类榜单企业（母公司）1家整体迁入我市；（5）引入专业服务机构（见附件2《引入产业企业榜单》第五类）20家，其中引进榜单企业地区总部或同级别分支机构不少于5家，境外专业服务机构分支机构不少于1家。打造业态关联专业服务集聚区或主题楼宇，聚集会计、税务、法律、设计、咨询、知识产权、检验检测、创业投资、人力资源、信用评估等专业服务业；（6）引入获评为A类的国家级或（广东）省级科技企业孵化器、国家备案众创空间的运营机构负责运营，打造科技企业孵化器或众创空间1家，并承诺5年内获得市级或以上认定；（7）引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区(基地)；（8）市商务部门牵头会同发展改革、科技、工业和信息化、文化广电旅游、金融、体育等产业部门认可的产业类型、企业行业地位和数量，包括促进本地传统产业转型升级的产业类型、企业行业地位和数量。2.第三圈层（附件1）：圈层内重点功能区内引入企业的要求参照第一、二圈层要求执行。重点功能区以外的区域，重点促进产城融合发展，构建城乡一体发展格局，围绕产业集聚和创新创业，优先打造一批产业集聚区及一批众创空间、科技企业孵化器等创新、产业载体。引入企业的行业地位及数量原则上不低于下列条件之一：（1）引入行业榜单及创新型榜单企业控股公司2家以及上下游企业10家；（2）引入国家级或（广东）省级科技企业孵化器、国家备案众创空间的运营机构负责运营，打造科技企业孵化器或众创空间1家，并承诺5年内获得市级或以上认定；（3）引入国家级制造业创新中心、国家级企业技术中心的运营机构负责运营，打造创新中心或者技术中心1家，并承诺5年内获得省级或以上认定;（4）引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构1家或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区(基地)；（5）区政府认可的产业类型、企业行业地位和数量。3.跨两个圈层：对于跨圈层界限的村，采用占地相对较多圈层的标准。

第八条 鼓励合作企业导入与改造地块相匹配的产业（非房地产业），承诺引入产业类型、企业行业地位和数量的竞选企业在招商过程中可予以适当加分或者其他条件相同情况下予以优先。

（二）引入企业经济效益要求。合作企业引入企业的达产营业收入、税收等经济指标原则上不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%。各区政府对城中村改造引入企业经济效益已经有明确规定的可按其规定执行。引入企业数量和经济效益的具体要求，由区政府组织区城市更新部门、产业主管部门、招商部门综合考虑具体城中村改造地块的产业定位、区域位置、可建建筑面积等因素提出初步方案，征询市商务部门意见后指导村集体纳入招商文件。

第九条 合作企业引入产业的经济效益要求。合作企业引入产业的达产营业收入、税收等经济指标原则上不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%。各区政府对旧村改造引入企业经济效益已经有明确规定的可按其规定执行。引入产业企业类型、地位、数量择优条件和经济效益的具体要求，由区政府组织区城市更新部门、产业主管部门、招商部门综合考虑具体旧村改造地块的产业定位、区域位置、可建建筑面积等因素提出方案后指导村集体纳入招商文件。

9

第九条 引入合作企业的发布招标公告日期距投标截止日期，不得少于30个自然日。

第十五条 引入合作企业的发布招商公告日期距提交竞选文件截止日期，不得少于30个自然日。

10

第十条合作企业中标后，应于签订《城中村改造合作协议》（以下简称合作协议）后1个月内在广州市内设立项目公司；通过合作企业引入的企业（或民办非企业单位），应于约定的时间内在广州市设立（或从市外迁入）项目公司（或其他运作实体、民办非企业单位，不含市内、区内迁移企业，不含房地产企业）。

第二十一条（节选） 合作企业引入的产业实体应于协议约定的时间内设立（或从市外迁入）产业项目公司（或其他运作实体、民办非企业单位，不含市内、区内迁移企业，不含房地产企业）

11

第十一条 合作企业按照规划配建的产业空间也可以由各区政府统筹引入产业。

第十条 合作企业按照规划配建的产业空间也可以由各区政府统筹引入产业。

12

第十二条市教育和卫生健康部门结合城中村改造明确优质中学和三级医院布点，指导各区政府做好优质中学和三级医院规划。合作企业应按照以上规划配建学校和医院及其配套设施。

第十三条 市教育和卫生健康部门结合旧村改造明确优质中学和三级医院布点，指导各区政府做好优质中学和三级医院规划并按程序纳入法定规划。合作企业应按照法定规划配建学校和医院及其配套设施。

13

第十三条 配建的学校和医院及其配套设施原则上应于项目首期优先建设，建成后移交政府统筹使用。政府也可以要求合作企业按以下要求引入教育、医疗资源：（一）通过引入基础教育国内优质学校、重点大学附属学校，本地优质学校举办分校、委托管理薄弱学校，培育新的优质学校等多种途径扩大基础教育优质资源供给；（二）医疗资源需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院、广州地区优质医疗资源或者国内外知名医院。

第十四条 配建的学校和医院及其配套设施应优先建设，建成后移交政府统筹使用。招商文件也可以明确合作企业按以下要求引入教育、医疗资源：（一）通过引入基础教育国内优质学校、重点大学附属学校，本地优质学校举办分校、委托管理薄弱学校，培育新的优质学校等多种途径扩大基础教育优质资源供给；（二）医疗资源需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院、广州地区优质医疗资源或者国内外知名医院。

14

第十四条 对于具备突出产业布局或者产业导入能力（非房地产业），但没有相应房地产开发能力和经验的企业，可以与具备本指引第六条房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与城中村改造竞投。

第十一条 对于具备突出产业布局或者产业导入能力（非房地产业），但没有相应房地产开发能力和经验的企业，可以与具备本指引第六条房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与旧村改造竞选。

15

第十五条由村集体引入合作企业，双方签订合作协议，约定复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块面积分配等改造事宜。区政府或其指定部门与引入的合作企业签订《城中村改造监管协议》（以下简称监管协议），明确城中村改造中教育、医疗等公共设施的建设和运营要求，明确导入产业企业类型、数量和经济效益、达产时间、达产标准等具体要求，约定银行履约保函缴交事宜，并指定相应的部门加强事中、事后监管，确保合作企业履约。

第十六条 村集体引入合作企业后，双方签订合作协议，约定复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块建筑面积分配等改造事宜，各区可结合本区实际情况确定具体内容。已完成招商的项目，在项目实施方案正式获批之日起三个月内，区政府或其指定区城市更新、产业、教育、卫生健康、商务等监管涉及的部门和属地街道办事处（镇政府）共同与合作企业签订监管协议，明确旧村改造中教育、医疗等公共设施的建设、移交或者运营要求，按照招商文件要求和合作企业的竞选承诺明确导入产业企业类型、数量和经济效益、达产时间、达产标准等具体要求，约定银行履约保函缴交及有关违约赔偿、启动索赔等事宜。

16

第十六条 各区政府作为城中村改造的第一责任主体，要切实加强合作企业引入的指导，完善产业招商政策，鼓励给予引入的高新产业企业一定的优惠。做好产业导入服务，科学开展产业项目招前预测评估和招后绩效评价工作。

第十二条 各区政府要切实加强合作企业引入的指导，完善产业招商政策，鼓励给予引入的高新产业企业一定的优惠。做好产业导入服务，科学开展产业项目招前预测评估和招后绩效评价工作。

17

第十七条 招商文件、合作协议和监管协议应明确合作企业违约责任和退出的情形。

第十七条（一） 招商文件、合作协议和监管协议应明确合作企业违约责任和退出的情形。

村集体督促合作企业履行合作协议，依法推进项目的实施。对于合作企业违反合作协议符合退出条款的，经村集体依程序决策后，按合作协议启动合作企业退出程序。区政府或其指定的部门应加强对监管协议执行情况的监督，敦促合作企业依法履约。对于合作企业违反监管协议符合退出条款的，区政府或其指定的部门按监管协议启动合作企业退出程序。

第二十三条 对于合作企业违反合作协议符合退出条款的，由村集体按合作协议启动合作企业退出程序，并及时向区政府或其指定的单位报告；对于合作企业违反监管协议符合退出条款的，区政府或其指定的单位按监管协议启动合作企业退出程序。退出程序按照本指引第二十五、二十六、二十七条执行。

18

第十八条招商文件、合作协议和监管协议中应明确包括但不限于以下退出情形：（一）项目签订监管协议后，合作企业未按时、足额出具银行履约保函的；（二）合作企业在改造有效期内擅自终止合作协议，放弃投资建设的；（三）合作企业在项目公开引入过程中，提供虚假信息骗取项目资格，经行业监管部门查证属实的；（四）因人力、物力、资金不到位等合作企业原因，项目拆迁或者施工滞后约定工期2个月以上，区政府或其指定的部门对合作企业限期整改，在规定时间内仍不整改或整改未达要求的。

第十七条（二） 具体包括但不限于以下退出情形：（一）合作企业在项目公开引入过程中，提供虚假信息骗取项目资格，经行业监管部门查证属实的；（二）项目签订合作或监管协议后，合作企业未按协议及时、足额履行复建安置资金缴存和履约保函缴交义务的；（三）合作企业在改造期内擅自终止合作协议，放弃投资建设的，或者未经批准擅自转让项目公司股权。（四）因人力、物力、资金不到位等合作企业原因，项目拆迁或者施工滞后约定工期节点2个月以上，区政府或其指定的单位（包括区属部门或属地镇街，以下同）对合作企业限期整改，在规定时间内仍不整改或整改未达要求的；（五）合作企业未按照协议约定的时间引入产业、教育、医疗资源，或者引入相关资源经核实未达到相关协议要求的。

19

第十九条 合作企业与拟引入的产业企业签订引入协议，协议约定双方承担责任。

第二十一条（节选） 合作企业承诺引入产业的，合作企业应在承诺的时间内与拟引入的产业实体签订引入协议，协议约定双方承担责任。

合作企业不按照承诺在规定的时间内引入产业、教育、医疗等资源，或者引进产业竣工投产后，经区产业部门核实产出效益指标未达到监管协议约定要求的，或者引入的教育、医疗等资源经区教育、卫生健康部门核实未达到监管协议约定要求的，追究合作企业的违约责任，并按协议约定进行处理。

第二十二条 合作企业不按照承诺在规定的时间内引入产业、教育、医疗等资源，或者引进产业竣工投产后，经区产业部门核实产出效益指标未达到监管协议约定要求的，或者引入的教育、医疗等资源经区教育、卫生健康部门核实未达到监管协议约定要求的，追究合作企业的违约责任，并按协议约定进行处理。

20

第二十条 区政府或其指定的部门根据协议约定条款和合作企业违约的情况，可启动银行保函索赔程序，将结果通报市住房城乡建设、规划和自然资源部门，并按照《广州市公共信用信息管理规定》（市政府令第166号）规定予以处理。

第十九条 区政府或其指定的单位按照监管协议对应内容，加强事中、事后监管，确保合作企业履约。区政府或其指定的单位可根据合作企业违约的情况和协议约定条款，启动银行保函索赔程序，将结果通报市住房城乡建设、规划和自然资源部门，并按照《广州市公共信用信息管理规定》（市政府令第166号）规定予以处理。

合作企业退出后，改造工作尚未完成的城中村，区政府指导村集体启动新的合作企业遴选工作。退出的合作企业前期投入按照协议约定予以合理补偿。

第二十七条 经研究后确认合作企业退出，改造工作尚未完成的旧村，区政府或其指定的单位指导村集体启动新的合作企业遴选工作，对退出合作企业的投入进行清算并按照协议约定予以合理补偿。

21

第二十一条 本工作指引自印发之日起施行，试行二年。本指引施行前已挂网招商或选定合作企业的项目不适用本指引。

第三十条 本指引施行前已经村集体表决通过和区政府审议通过的招商文件不适用本指引第二章合作企业引入的内容。本指引施行前正在招商或者已完成招商但尚未签订合作协议或者监管协议的，招商文件和竞投文件中关于改造协议签订、监管和企业退出有明确约定或承诺的，按照招商文件和竞投文件执行，招商文件和竞投文件中未明确约定或承诺的，可以参照本指引执行。本指引施行前已签订合作协议或者监管协议，协议中关于改造监管和企业退出有明确约定的按照原协议执行；协议中未明确的，可以参照本指引执行。第三十一条 本工作指引自印发之日起施行，试行二年。《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）同时废止。

22

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第十八条 村集体和合作企业按照合作协议的约定推进项目的实施，村集体及时掌握合作企业遵守和履行合作协议的情况。合作企业与村集体签订合作协议后可设立项目公司负责旧村改造项目具体实施。

23

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第二十条 合作协议应当对项目公司向第三方转让股权的条件、流程、比例进行约定。项目公司股权发生转让的，区政府或其指定的单位应加强对村集体的指导和对合作企业的监督。合作企业应确保改造项目公司股权变更后不影响合作协议和监管协议的履行。

24

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第二十四条 由于国家法律法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，改造方式或模式变更等原因，导致旧村改造项目无法继续实施的，合作企业可分别向村集体和区政府或其指定的单位申请启动合作企业退出程序。

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——

第二十五条 区政府或其指定的单位收到启动合作企业退出程序报告或者申请后，组织区相关部门、属地镇街和村集体进行研究，充分评估合作企业退出导致的维稳、涉诉和赔偿风险。对于已经实施动迁或存在其他复杂情况的项目，经研究后确认合作企业退出的，区政府或其指定的单位组织区相关部门、属地镇街和村集体共同制定合作企业退出专项工作方案，工作方案应对已拆迁房屋村民临迁安置、已实施成果确认、资金投入清算、合作协议和监管协议终止、违约责任追究、项目后续实施、合作企业合理补偿等事项做出妥善安排。

26

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第二十六条 经研究后确认合作企业退出的，由区政府或其指定的单位与合作企业协商终止监管协议，形成终止监管方案，并指导村集体与合作企业协商终止合作协议。村集体与合作企业协商形成终止合作方案，方案经村集体按程序表决通过后抄送属地镇街、区政府或其指定的部门。终止协议双方协商不成的，可依法申请仲裁或提起诉讼。合作企业按照协商一致的终止监管、合作方案有序退出改造。

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第二十八条 重新选择合作企业应采取公开方式，但经研判因合作企业失信、资金断链、破产等难以履约，可能出现村民生命财产重大损失、维稳等紧急情况，区政府采取预防和应急补位措施的除外。

28

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第二十九条 在不与本指引发生冲突的前提下，各区政府及其城市更新相关职能部门可结合本区实际情况制定合作企业引入和退出实施细则或工作指引，报市城市更新领导小组办公室备案