借名购房是指，一方（借名人）以他人（出名人）名义出资购买房屋，房屋登记在他人名下的一种购房模式，借名人是房屋的实际出资人和所有人，出名人代借名人签订房屋买卖合同并将房屋登记于自己名下。实践中很多人选择这种方式购房，目的在于规避国家限购、税收、登记等政策的限制，亦或是借他人享有的某种权利获得购房优惠等，情况不一而足。由于出名人身份上具有代理和买卖的双重性，再加之借名人借名目的复杂，使得借名购房存在巨大法律风险，司法实践中产生大量纠纷，比如房屋产权登记人（出名人）在未告知实际所有人（借名人）的情况下对房屋进行处分，第三人可以依据善意取得制度直接获得房屋所有权，借名人的房屋所有权将收到严重侵害。

房屋属于典型的不动产，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”。由此看出，登记是不动产物权变动的重要条件, 完成不动产物权登记可以使物权变动的时间得以确定，使物权产权归属关系登记的公示公信力得以向社会明确,使善意第三方权利得到保护，一般情况下可以据此直接推定房屋所有权登记人是房屋实际所有人。但是物权的登记生效主义存在其固有缺陷，其一不能充分尊重双方当事人达成的协议，过于注重形式；二是缺乏必要的灵活性，容易造成公权对私权的过分干涉，因此我国物权法立法上保留了物权行为有因性这一要件，即考虑物权变动的基础原因。对此物权法解释一和法院的相关会议纪要中有条文予以明确规定：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》，其中关于物权纠纷案件的审理问题中第二点提到：“对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查”。

借名购房不同于一般购房，涉及双重法律关系，一是借名人与出名人之间代理关系，二是出名人与第三人之间的房屋买卖关系。《民法通则》第63条规定：“代理是指代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人实施的民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度”。根据不同的划分标准，代理可以分为若干种类，其中根据“是否以被代理人名义代理”分类，可以将代理分为显名代理和隐名代理。所谓显名代理是指代理人所进行的代理行为，必须以被代理人本人的名义进行；所谓隐名代理，是代理人虽未以被代理人名义为法律行为，但实际上有代理的意思，且相对人明知或应当知道，从而在法律上亦发生代理的效果。借名购房代理关系的被代理方是借名人，代理方是出名人，出名人根据借名人授权以自己的名义，在权限范围内与第三人签订房屋买卖合同，合同权利义务由借名人承担，很明显借名购房的代理关系可以归类为隐名代理。但是从前述隐名代理的定义看，隐名代理成立还需要具备一个重要的条件，即第三人对隐名代理人的代理身份是知道或应当知道的，否则合同仅约束出名人与第三人。《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

借名购房合同存在巨大法律风险，建议借名人购房时做好必要的防范措施：

（一）摆正购置房屋目的。由于借名购房对外公示房屋所有人是出名人，借名人保障自身权利的前提是购房合同必须是有效的，否则无法以物权行为有因性为由进行抗辩。如果借名人借用他人名义购房存在恶意规避法律和政策规定，会使合同无效，进而无法保障借名人权益。所以建议借名人不要购买经济适用房、回迁安置房，以免造成纠纷，钱房两空。

（二）明确权利归属。借名购房中实际出资人与登记人的一定要签订书面协议，明确双方代理关系和权利归属，发生纠纷时以此作为有力证据，另外协议中应规定严厉的违约责任，防止出名人因利益驱动铤而走险。

（三）保留购房出资和实际居住证据。借名人应当刻意保留相关出资证据，能通过银行转账的方式付款的，尽量选择转账付款；必须现金支付的情况，应当于付款日从银行取款再支付；必须通过出名人账户付款的，应当在转账凭证上记载付款目的等。另外，借名人应当保管好收楼手续、业主协议、物业协议等相关材料，一旦发生纠纷，可以作为证明借名人房屋实际使用人的证据。总之对于借名购房这种风险极大的购房方式，借名人在证据上做任何保留和防范都不为过。

（四）严格的说，由于善意取得制度的存在，没有哪一种措施能够完全避免借名购房法律风险的发生，所以借名人选择出名人时应当考虑那些信用良好、关系密切的亲属或朋友，防范法律纠纷的发生。

作者单位：广东国知律师事务所

王皓律师